임대차3법 월세 매매 매도 소급 임대차3법 법 시행 후 필수 대처 방안
정말 말도 많고 탈도 많은 임대차3법이 통과 됐습니다.
2020년 7월 31일부터 임대차3법 중 계약갱신청구권과 전월세상한제가 즉시 시행에 들어갑니다.
임대차3법 핵심은 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입입니다.
계약갱신청구권은 세입자가 원할경우 계약기간을 2년 더연장하는것을 보장하는 것입니다.
그러니 전세는 이제 4년으로 생각을 해야 할 것 같습니다.
또한 계약갱신청구권은 기존 계약자에게도 소급 적용됩니다.
개정안 국회 통과전에 임대차계약을 맺고 주택에 거주중인 세입자도 임차한 기준에 관계없이 한번의 계약갱신청구권을 갖게됩니다.
하지만 거절할 수 있는 경우가 있는데 집주인이 들어와 살겠다고 하면 계약갱신청구권을 적용되지 않습니다.
계약갱신청구권 이란?
세입자(임차인)는 전세계약 만료 6개월 ~ 1개월전 [12월 10일 부터는 6개월~2개월전으로 변경] 까지는 계약갱신을 요구할 수 있다.
그리고 계약 연장 후 증액시에는 5%를 넘기지 못한다.
또한 기존 임대차계약이 전세인경우 계약갱신청구권을 행사하면 월세로 전환할 수 없다.
다만 임대인과 임차인이 협의하에 임차인이 수용한 경우는 상관없다.
계약 중간에 집주인 맘대로 월세로 바꿀수는 없네요.
월세로 변경하고 싶다면 세입자의 동의가 필요하네요.
계약갱신요구권 몇회까지 가능하고 어떻게 행사하는가?
1. 임대차계약갱신요구권은 1회 2년 만 보장합니다.
2. 계약갱신요구는 명확한 의사표시를 해야합니다.
의사표시의 가장확실한 방법인 내용증명으로 의사표시를 하시고 만약 묵시적 갱신의 경우는 권리인정이 안된다고 하니 반듯이 확인이 필요합니다.
그리고 임대차계약기간이 남아있고 2020년 7월 31일 기준으로 1개월 이상은 남아있어야 합니다.
임대인이 전세를 월세로 전환 요구하는 경우 어떻게 대처해야 하나?
개정된 법률에 따르면 갱신되는 임대차계약은 이전 임대차 계약과 동일해야한다고 되어있습니다.
앞에 설명했듯이 전세를 월세로 집주인 맘대로 전환하는것은 안됩니다.
세입자가 합의한 경우는 가능하며 이경우에도 * 증액 상한은 5% 입니다.
증액상한은 특별시와 광역시, 특별자치시.도에서 조례를 통해 정할수 있습니다.
조례에 따라 자치구뿐만 아니라 동별로 정할수도 있습니다.
임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 경우
첫번째, 실거주 목적인 경우
본인 또는 직계존비속이 거주를 위해 입주하는 경우 계약갱신청구권을 거부 할 수 있습니다.
집주인의 자녀와 부모가 대신 살아도 집주인이 실거주한것으로 본다는 의미 입니다.
하지만 배우자 홀로 전입신고하고 살면 집주인 실거주로 인정하지 않습니다.
배우자만 분리해 실거주한다고 속일수 있다는 우려 때문입니다.
하지만 임대인의 직접 거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부했는데 이사실이 허위인 경우에는 개정된 법률에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다.
두번째, 임차인이 고의로 주택 일부 등을 파손했을 경우
세입자의 계약갱신 요구 시기
임대차계약기간이 만료되기 6개월 ~ 1개월 전까지 갱신요구를 하면됩니다.
예를들어 만료일이 2020년 10월 15일인 경우라면 지금부터 9월 15일까지 갱신요구를하면 됩니다.
이때 주의사항으로 2020년 12월 10일 부터는 6개월~2개월전까지 갱신요구권의 시기가 변경되었기 때문에 2개월전에 갱신요구를 해야합니다.
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